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Tenue des comptes de votre SCI

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Une SCI nécessite la tenue de certains documents comptables. Bien que souvent négligée, la tenue d'une comptabilité commerciale constitue un outil de gestion pour les dirigeants et permet, dans bien des cas, de réaliser des économies fiscales dépassant de loin le coût de la mise en œuvre.

Dans la majorité des cas, les sociétés civiles immobilières de location ne sont pas obligées de tenir une comptabilité commerciale. Néanmoins, cette obligation s'impose dans deux situations : la qualité des associés peut l'exiger, notamment lorsqu'un ou plusieurs associés sont des sociétés, et si les statuts de la SCI l'exigent.

Si la tenue d'une comptabilité commerciale n'est pas en soi une obligation systématique pour toutes les sociétés civiles immobilières, il n'en demeure pas moins qu'elle s'impose au moins pour des raisons pratiques. En effet, le Code civil prévoit que le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an.

Ce compte rendu correspond à la notion de résultat comptable, indépendamment des règles fiscales retenues pour la détermination du résultat imposable.

Cela devrait donc induire l'obligation de tenir une comptabilité commerciale dans une SCI, faisant ressortir un résultat déterminé selon les règles et principes comptables du Code de Commerce.

 

Les obligations comptables d'une SCI

> Pour une SCI "transparente"
En cas de SCI "transparente", dont les revenus seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu pour chacun des associés, une déclaration de résultats devra être transmise au service des impôts. Ce document, l'imprimé n° 2071, fera apparaître les charges et les revenus de la SCI ainsi que la part du dividende versée à chaque associé.

Ce bilan sera envoyé après acceptation des comptes de la SCI en assemblée générale. Il s'agit d'une tenue simple de comptabilité reflétant la santé financière de la SCI.

> Pour une SCI assujettie à l'impôt sur les sociétés

Dans ce cas, la société devra faire une déclaration propre à la société pour justifier son imposition. Les comptes seront également à approuver par les associés et un bilan sera à fournir. Cette société respectera les mêmes règles que toute société assujettie à l'impôt sur les sociétés.

À noter : ce choix sera plus contraignant pour la SCI dans sa tenue de comptabilité, mais se justifie souvent dans d'importantes opérations immobilières. Il est obligatoire si une société est associée.

 

Comment tenir la comptabilité d'une SCI

La comptabilité d'une SCI peut être rudimentaire. Mais elle doit rester rigoureuse. Comment établir ses comptes ?

> Le compte de résultat de la SCI
  • Tenir un relevé des recettes (loyers encaissés et éventuels revenus financiers pour les sommes placées),
  • Tenir un relevé des charges (travaux, primes d'assurance, charges...).

La différence entre les deux comptes donne le résultat (bénéfice ou déficit) de la SCI. Il faut au minimum tenir un grand- livre comptable. Il existe aussi des logiciels de comptabilité simples et peu onéreux.

> Le résultat et les bénéfices de la SCI

Le résultat doit être présenté à l'assemblée générale annuelle de la SCI. Il est attribué aux associés au prorata de leurs parts sociales, pour qu'ils puissent le déclarer au titre de l'impôt sur le revenu.

Les bénéfices peuvent être reversés totalement, partiellement ou pas du tout aux associés, selon ce que prévoient les statuts et les décisions de l'assemblée générale.

Ce ne sont pas les bénéfices versés que les associés doivent déclarer aux impôts, mais les bénéfices effectifs de la SCI. Les revenus pourront être immobiliers, mais aussi financiers si de l'argent a été placé et qu'il a rapporté des intérêts. L'imposition se fera sur la base des bénéfices effectifs, même si les associés ne les ont pas perçus en totalité, comme en cas de mise en réserve.

> Les documents comptables utiles

Il est important de conserver tous les documents comptables utiles, bien rangés, pour pouvoir les fournir à l'administration fiscale en cas de besoin. Cela concerne notamment :

  • les factures ;
  • les doubles des quittances de paiement.

De plus, pour chaque associé, il faut tenir un compte précis : de ses apports et des bénéfices qu'il a perçus.

> Les comptes d'associés de la SCI

Les associés d'une SCI peuvent y avoir des comptes courants d'associés, c'est-à-dire des sommes d'argent mises à disposition de la SCI par des associés, et qui ne font pas partie des apports. Ces comptes peuvent être rémunérés (versement d'un intérêt) ou non.

Ces comptes sont des prêts, que la SCI devra rembourser. Il est donc essentiel d'en tenir une comptabilité très précise, associé par associé.

L'état des comptes courants d'associés doit être présenté à l'assemblée générale annuelle.

 

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