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Déficit foncier

Déficit foncier

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Réduisez votre impôt sur le revenu, tout en constituant un capital

Peu connu mais efficace, ce mécanisme permet au contribuable percevant des revenus fonciers de réduire son impôt sur le revenu. Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location se retrouve en situation de déficit foncier lorsque ses charges annuelles de propriété (travaux, charges d’entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières,…) sont plus importantes que les revenus locatifs encaissés. Le déficit foncier créé est alors déductible du revenu global imposable, sous certaines conditions.

Concrêtement, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu grâce à un investissement dans un ou des biens immobiliers nécessitant de gros travaux occasionnant un "déficit foncier". Le principe de l’imputation d’un déficit foncier est simple. Les charges déductibles du revenu foncier effacent sans limite de montant les loyers perçus et, pour une partie d’entre elles, le revenu global du contribuable. Les charges ouvrant droit à déduction se répartissent en trois grandes catégories :

  1. Les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif : sont visées les charges de copropriété, les primes d’assurance du propriétaire non occupant, la taxe foncière notamment ;

  2. Les charges liées au financement du bien immobilier, ce qui comprend les intérêts d’emprunt et l’ensemble des frais afférant à l’emprunt souscrit pour l’acquisition du bien ou le financement de certains travaux (frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire, primes d’assurance...) ;

  3. Les dépenses d’entretien et de réparation et, pour les immeubles d’habitation, les dépenses d’amélioration, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement. Tous les travaux effectués en vue de maintenir le bien en bon état (toiture, ravalement, remplacement de chaudière, par exemple) et ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’appartement loué (isolation, installation d'un chauffage central ou d’une cuisine aménagée si l’appartement en était dépourvu) sont déductibles, tandis que ceux qui modifient le volume ou la surface du bien (aménagement des combles, par exemple) sont exclus des charges déductibles.

Le montant des travaux réalisés sur le bien acquis sera imputé sur vos revenus fonciers. L’excédent s’impute sur vos revenus globaux (10 700 € maximum / an). Les revenus fonciers sont les plus lourdement taxés en France : tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux.

Exemple : un couple imposé dans une TMI à 30 % (+15,5 % PS), paiera sur 10.000 € de loyers perçus 4.550 € d’impôt sur les loyers. Ce type d’investissement est possible en direct ou par le biais de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Une seule condition, la mise en location pendant au moins 3 ans à l’issue des travaux si les déficits fonciers sont imputés sur le revenu global.

Exemple de déficit foncier