>
> Patrimoine immobilier

Patrimoine immobilier

Avec FIBA, sécurisez et développezvotre patrimoine immobilier

Quand on parle d'optimisation de patrimoine immobilier, la Société Civile Immobilière est l'un des outils préalables indispensables. En effet, elle  permet à plusieurs personnes physiques, membres d’une même famille ou non,  d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, dans un but non commercial.  C’est une solution pratique dans bien des cas, mais sa gestion doit être rigoureuse, sinon, vous vous exposez à des risques, notamment fiscaux, souvent méconnus.

Une société civile immobilière (SCI) est une société constituée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins deux personnes qui lui apportent des biens. La SCI devient propriétaire des biens. En contrepartie, chaque associé reçoit des parts de société.

 

Outil d'optimisation patrimoniale

La SCI est un instrument de gestion patrimoniale. Elle est souvent créée dans une double optique : faciliter la gestion, préparer la transmission des biens immobiliers et optimiser le régime fiscal. Le démembrement de propriété joue un rôle important : il peut s'appliquer sur les parts de société ou sur les immeubles détenus par la SCI (l'apport de la nue-propriété d'un bien permet de continuer à le gérer tout en anticipant sa transmission à un coût moindre) et favoriser les détenteurs d'un patrimoine professionnel. La SCI se veut aussi une solution intermédiaire pour transmettre la résidence principale, pour la construction d'un bien immobilier ou encore pour échapper aux règles de l'indivision.

Les associés de la SCI sont souvent les personnes d'une même famille (époux, parents, enfants et petits-enfants) ayant choisi cette forme de détention afin de remédier aux inconvénients de l'indivision. L'associé :

  • entre dans la SCI en effectuant un apport ou en recevant des parts sociales (par donation ou héritage, au besoin, après obtention de l'agrément des autres associés) ;
  • se retire de la société par décès ou en cédant ses parts sociales (vente, donation).

 

Garantir la bonne gestion de votre SCI

La gestion de la société est effectuée par le ou les gérant(s), associé(s) ou personne(s) extérieure(s). Le gérant est désigné dans les statuts. Ce sont ces statuts qui fixent ses attributions (durée du mandat, modalités de révocation), ses missions (gestion courante ou plus ample), sa responsabilité et sa rémunération.

La SCI a l’obligation de tenir une assemblée générale annuelle et le gérant devra effectuer un rapport annuel de gestion.

La SCI fonctionne sur la base de statuts qui sont formalisés à sa constitution. Ceux-ci sont adaptés aux objectifs de la SCI (gestion des biens immobiliers, transmission intergénérationnelle….). Ils fixent l'objet de la SCI (vente, location, gestion de biens immobiliers), les pouvoirs du gérant, la répartition des droits de vote, les modalités de transmission des parts sociales... Les associés apportent des biens (en pleine propriété ou en démembrement de propriété) ou des liquidités à la SCI, qui forment son capital social. En contrepartie, ils reçoivent des parts, qui leur permettent de participer aux pertes ou bénéfices de la société. La SCI prend fin :

  • à l'arrivée de son terme prévu dans les statuts (souvent 99 ans),
  • par la réalisation de l'objet pour lequel elle a été créée,
  • à la demande des associés (dissolution anticipée pour mésentente) ou d'un tiers,
  • ou pour tout autre cause prévue dans les statuts (décès d'un associé, perte supérieure à un certain seuil…).

Les SCI n'ont pas l'obligation de tenir une comptabilité, sauf pour celles soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) et celles ayant pour associé une personne elle-même assujettie à la tenue d'une comptabilité commerciale. Il est tout de même vivement conseillé de tenir les comptes de votre SCI.

La SCI peut être soumise à deux régimes d'imposition distincts : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Le régime d'imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l'IR, régime applicable de plein droit à défaut d'option pour l'IS. Du choix pour l'un ou l'autre de ces régimes dépendra le régime d'imposition des revenus et des plus-values réalisées. Compte tenu des nombreux risques fiscaux, une assistance à l'établissement des déclarations fiscales de la SCI est vivement recommandée.

Le démembrement des parts sociales de SCI est aussi un excellent moyen d'anticiper la transmission d'un patrimione.

Les experts-comptables, gestionnaires de patrimoine et fiscalistes FIBA vous accompagnent dans toutes les étapes-clés de la vie de votre SCI pour développer en toute sécurité votre patrimoine immobilier et optimiser sa fiscalité.